완독일 : 2021.09. 02 , 평점 : 5.0 / 5.0
부동산 투자의 정석. 부의 인문학 읽다가 브라운스톤 작가인 줄 알고 읽었는데, 읽다 보니 글의 느낌이 달라서 찾아보니
다른 작가였다. 근데 읽다 보니 점점 빠져들어서 금방 다 읽어버렸다.
정석이라는 말을 붙이기 쉽지 않은데 읽으면서 붙여도 부족함이 없다고 생각했다.
평소에 했던 내가 했던 고민들에 대한 내용이 있었는데 같이 의견을 들을수 있어서 좋았다.
1장 부동산투자 여전히 유효한가?
01. 주택은 향후 20년간 부족하다.
주택보급률이 100% 넘어선 지는 이미 오래 되었다. 주택 보급률이 높다는게 실제로 주택이 더 이상 필요없다는
뜻이 아닌 걸 이미 알고 있을것이다. 중요한 것은 자가주택보급률인데, 자가주택보급률의 경우 전국 50%가
조금 넘고, 서울과 수도권은 50%가 안된다. 이 말은 우리나라 인구의 절반은 세입자라는 것이다.
따라서 절반에 해당되는 인구는 언제든지 수요자로 변할수 있으며, 이미 주택을 가지고 있더라 해도
더 넓고 더 좋은 주택으로 옮기고자 하는 수요 또한 늘 존재한다. 다만 이러한 일이 계속 진행되려면,
인구 또는 가구 수가 계속 늘어나야 한다. 과연 인구 또는 가구 수가 그렇게 계속 늘어날수 있을까?
(1) 인구 절벽이 온다
인구절벽이란? 인구가 급격하게 줄어드는 것을 의미하지 않으며 경제활동을 할 수 있는 15~64세 연령의 생산가능 인구가
급격히 줄어드는 현상을 말한다. 여기에서는부동산을 필요하는 가구수는 매년 증가할거라는 주장과 점차 소비여력이 있는
인구가 줄어듦에 따라 부동산을 구매할 수 없게 될 거라는 주장, 둘 중 어떤 논리가 맞는지 정확하게는 알기 어렵다고 한다.
▶ 둘중어느게 맞는 확실히 알기는 어렵다
(2) 혼인으로 매년 30만 가구가 탄생한다.
혼인으로 생겨나는 가구수는 줄어들어지만 과거와 비교하여 적다는 것이지 결혼자체를 하지않는건아니다.
▶결혼을하면 신규집을 필요로 하거나, 소비여력이 없는 신혼부부는 전,월세든 부동산 시장에 지속적인
영향을 미칠 가능성이 크다.
(3) 다문화 가정이 매년 생겨난다.
다문화 가정이란? 내국인과 외국인이 결혼한 가정을 일컫는 표현으로, 기존의 '국제결혼', '이중문화가정','혼혈인 가족' 등으로
불리던 것을 대체하면서 등장한 개념이다. 다문화 가정의 비율은 점점 줄어드는것으로 보인다.
하지만 이것은 착각이다. 결혼의 건수는 줄어들어도 총합은 점점 늘어나기 때문이다.
▶ 얼마나 늘어날지 파악하는건 어렵지만, 부동산을 구입하는 수요가 증가할 것이다.
(4) 고령인구는 계속늘어난다.
고령인구가 늘어난다는 말은 노년층의 사망률이 줄어들고 있다는 말이다. 그러면 자신이 보유하고 있는 부동산은 어떻게 할까?
나이가 들어서 실버타운에 실버타운으로가든, 삶을 살기 위해서는 부동산이 필요한다.
▶ 부동산을 필요로하는 사람들 사이에 내용상의 변화는 있을 수 있지만, 외형상 나오는 숫자는 확실히 증가한다.
따라서 "01. 주택은 향후 20년간 부족하다." 결론은
주택을 구입하고자 하는 사람들이계속해서 늘어나는 이상 주택을 공급해야 한다. 다만 주택을 공급하는 문제에
있어서 원활하게 공급될때와 그렇지 못할때가 있고, 또 원활하게 공급되는 지역과 그렇지 못한 지역이 있다.
여기가 바로 투자 포인트이다. 수요와 공급 간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것이 분명하다
이것이 부동산 투자가 여전히 유효한 첫번째 이유다
02. 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔다.
미국과 영국을 비롯한 선진국의 주택보급률과 자가 주택보급률은 우리나라 보다 훨씬높다. 그럼에도 불구하고
부동산 가격이 주기적으로 올랐다. 왜 그럴까? 가장 큰 이유는 경제가 성장했기 때문이다. 그러면 우리나라도
경제가 계속성잘할수 있을까?라는 생각이 들껀데 개인적으로는 계속 상승할 것 이라고 본다.
(1) 우리나라도 곧 일본 꼴 날 거라는데요?
일본이 부동산 거품은 기업들의 과도한 투자로 인해서 거품이 생겼으면, 우리나라는 대부분 개인들이다.
▶ 따라서 부동산 거품이 일어나기 힘들다.
03. 정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다.
우리나라는 '소규모 개방경제'이다. 소규모 개방경제란 수출을 주업으로 하지만 그 규모가 작미미하여 경제변화에
쉽게 노출되는 것을 말한다. 소교뮤 개방경제 체제에서 정부가 가질 수 있는 유일한 카드는 부동산이다.
따라서 부독산이 상승하면 하락할 가능성이 크고, 하락하면 상승할 가능성이 크다.
04. 주택이 남아도는 상황에서도 오르는 부동산은 있다.
01,02,03번의 가정이 모두 틀린다고 가정을 해보자. 그래도 대중들이 선호하는 주택이 있을 것이다. 여기서
중요한점은 수요와 공급이 발생한다. 부동산의 특성상 공장의 제품처럼 마구마구 찍어 낼수 있는게 아니고,
선호도에 따라 즉시 변화를 줄 수 있는 것도 아니고, 특정지역에 사람들이 몰린다고 해서 더 많이 공급할수도
있는건 아니다. 여기서 수요와 공급의 불일치가 발생한다.
다틀릴 수도 있다. '이제와서 한발빼는 거냐'며 시비를 걸 사람들도 있겟지만, 한발 빼는 것이 안다. 그럼 자신이 없는가? 그런 것도 아니다. 겸손해서는 더더욱 아니다. 다만 투자자는 그렇게 생각해야 하기에 그렇다. 스스로 열심히 연구하고 그렇다고 판단 내린 것에 과감히 투자해야한다. 그러나 투자를 결정하기전에는 반드시 물어야 한다. '내 생각이 틀련도 괜찮은 건가?'라고, 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라, 평생에 걸쳐 계속 이뤄져야 하는 행위다. 그렇기 때문에 그저 한두번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악이다. 그런 태도와 생각을 갖고 있으면 언제나 높은 수익에 현혹되고, 가능성 있는 리스크를 무시하게 된다. 이러한 이유로 부동산에 거품이 생겨도 대중들은 그 거품을 전혀 파악할 수 없게 되는 것이다.
마지막으로
나는 항상 에필로그의 좋은 말들이 생각난다. 마지막으로 읽어서 그런가ㅎㅎ
" 여유로운 삶을 위해 노랙해야 한다. 그러나 지금의 삶도 중요하다. 그리고 더 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도, 앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신이다. 그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다. 이것이야 말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다."
책리뷰는 짧게 마치겠습니다.
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