부동산 투자의 정석 - 김원철(성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법)

04 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법

 

  첫째, 부동산 시장의 전망은 결정적일 때 틀린다.

      첫째는, 특정분야에 대한 전문가들의 의견이 일치하지 않는 경우가 대다수라는 것이다. 그러니 그 어떤 전망을

      듣게 돼도 선택은 결국 투자자의 몫으로 남게 된다. 결국 투자자 입장에서는 어떤 것에도 확실을 갖지 못하게 된다.

      여전히 헷갈리는 것이다. 이렇다 보니 그들의 전망을 실전에서 활용하기 대단히 힘들어진다.

 

      두번째 문제는, 전망은 기본적으로 지금의 중심으로 예측하는 것이므로 변곡점을 전혀 예상할 수 없고 특히 시장의

       흐름이 바뀌는 결정적인 순가에서 늘 어긋나게 되게 된다는 것이다. 사실은 이러한 결정적인 변곡점을 맞히는

      것이 전망을 하는 이유이고 이르 ㄹ맞혀야 투자자들에게 도움이 되는 건데, 정작 각종 전망들은 이 변곡점을 전혀

      맞히지 못한다.

 

      세번째 문제는, 이런 전망들이 계속 수정된다는 것이다. 매스컴 및 전문가들의 전망은 결정적인 변곡점을 맞히지

      못할 뿐만 아니라, 시장의 상황에 따라 수시로 내용이 바뀐다. 전망이란 이런 것이다. 따라서 전망에 따라 투자를

      한다는 것이 얼마나 무모한 일인지 알아야 한다. 그럼, 전세 레버리지 투자는 어떤가? 전망이 어떻든 큰 영향을 받지

      않는다. 전망이 맞으면 맞는 대로, 틀리면 틀리는 대로 문제가 없다. 불황기에는 그저 부동산의 전세가 오르고, 활황

      기에는 매매가가 오른다. 이 얼마나 마음 편하고 승률 높은 게임인가? 

 

 둘째, 막차인지 아닌지는 지나봐야 알고, 막차를 타면 10년을 기다려야 한다.

       우리 중 미래를 알 수 있는 사람은 없다. 앞을 내다본 전문가들의 말도 빗나가고, 설령 맞다고 해도 투자자들이

      이를 활용하는 건 대단히 어려운 일이라는 걸 알았다. 그렇다면, 결국 누군가는 막차를 탈 수밖에 없다. 문제는

      막차에 '막차'라는 표지판이 붙어 있지 않다는 것이다. 문제는 가격이 얼마쯤 올라야 적당한지, 얼마가 오르면

      거품인지를 판가름하는 기준이 없다는 것이다. 그러니 더 이상 부동산을 매수하려는 사람이 없어질 때까지

      가격이 오르고 그 사이 자연스럽게 거품이 발생하게 된다. 너무 많은 사람들이 선호하는 부동산은 이러한 결과를

      낳게 된다.

      즉, 전세 레버리지 투자법은 그 대상이 대부분 역세권의 소형 아파트이기 때문에 선호도가 그렇게 높지 않다.

      이러한 투자 방식이 우리를 순식간에 부자의 세계로 데려다줄 고속열차는 아니지만, 최소한 여기에는 막차가 없다.

      막차를 탈지 모르는 위험을 감수하는 것보다 다소 시간이 걸려도 기어이 부자의 세계로 데려다주는 안전한 연차가

      더 낫지 않겠는가?

 

셋째, 대출을 받지 않는 전략은 모든 위기에 빛난다.

      부동산 투자의 가장 큰 매력은 대출 레버리지를 이용할 수 있다는 것이다. 상승시에는 똑같은 수익을 얻고,

   하락시에도 따로 이자가 지출되지 않으니 충분히 견딜 수 있다. 우리나라의 경우 선진국에 비해 개인들의 자산이

 지나치게 부동산에 몰려 있어 위험하다고 말한다. 부동산과 주식 수익률을 비교하며 주식이 부동산보다 높은 수익률을

 가지고 온다. 투자영역을 주식 쪽으로 옮길 필요가 있다고 생각한다.  그러나 이런 '당위성'을 이야기하기 전에 왜 사람들

 이 부동산에 투자를 많이할까 생각해봐야 한다. 레버리지 때문이다. 이 레버리지는 비교적 안전하다. 레버리지를

  안정적인 수준으로 활요하기, 이것이 바로 부자가 되는 지름길이다. 그 지름길에 활짝 핀 꽃이 바로 전세 레버리지

  투자다.

 

넷째, 먼저 시스템을 갖추는 것이 중요하다.

  시스템을 만드는 일보다 당장의 돈을 버는 일에 더욱 관심을 갖는다. 하지만 중요한건 시스템이다. 시스템을 만들어

  놓으면 결국 시간이 지날수록 막강한 힘을 발휘한다. 시스템을 만들기까지는 다소 시간이 걸린다.

 

다섯째, 최고의 메리트는 불황에도 돈이 나온다는 것이다.

   IMF때는 상당히 많은 사람들이 고난을 겪었다. 이때 성공한 사람들은 돈이 있어서 부자가 될 수 있었다.

   여기서 핵심은 딱 두 가지다.

  "위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다"

   그럼 어떻게 '그들'은 위기를 이용해 부자가 된 것일까? 그들에겐 위기의 때도 돈 나올 곳이 있었다. 타이밍 좋고

 돈도 잇으니 무엇이 문제겠는가. 이 때문에 자본주의 사회에서 부자로 남을 가능성이 커지는 것이다. 부자들에겐

  늘 돈이 있다. 게다가 시스템이 있다. 따라서 늘 돈이 나오고 항상 남는 현금이 있다. 이게 시스템이다.