부동산 투자의 정석 - 김원철(투자는 진화하고 발전해야 한다)

05. 투자는 진화하고 발전해야 한다

   첫째, 전세 보증금 상승분으로 수익형 부동산을 매입한다. 

    만약 발생하는 현금흐름이 1억 원이라면, 수익률 5%가 보장되는 수익형 부동산 1채만 매입해도 연간 500만 원을

   벌 수 있다. 그런데 이게 끝이 아니다. 매년 추가로 다시 투자할 수 있으니 5년만 이렇게 부동산을 매입할 경우,

  매년 2,500만 원이라는 현금흐름을 창출할 수 있다. 물론, 이 과정에서 대출을 활용한다면 수익률은 더욱 올라갈 것이다.

   (10%의 수익을 낸다면 연간 5,000만 원이 된다.)

  따라서 본인이 원하는 현금흐름 수준이 어느 정도인지 판단해서 전세 보증금 상승분을 수익으로 취하는 방식의 부동산

   매입을 어느 선에서 멈출지 계산하라. 이때 전세 보증금이라는 것은 원칙적으로 부채에 해당된다는 사실도 기억할

  필요가 있다.

   또 다른 방법도 있다. 자금을 3년 정도 모으고 대출을 받아서 작은 상가주택이나 소규모 빌딩 등을 매입하는 것이다. 만약 현금흐름이 2억 원이라면 3년만 모아도 6억 원이고, 5년간 모으면 10억 원이 된다. 이 정도 수준이면 대출을 활용해서 상가든 상가주택이든 혹은 소규모 빌딩이든 어렵지 않게 매입할 수 있다.

 

  둘째, 기존 주택을 월세 방식으로 전환한다.

    부동산의 챗수를 계속 늘려가는 데는 한계가 있다. 아무래도 관리가 쉽지 않기 때문이다. 따라서 발생한 현금흐름으로 부동산을 추가적으로 매입하는 것보다 기존에 매입해 전세로 관리하던 주택을 월세 방식으로 전환하는 것도 방법이다.

 

  셋째, 일부 부동산으로 차익을 실현한다.

  당신의 인생 목적이 '부자가 되는 것' 그 자체는 아닐 것이다. 그러니 이쯤 되었다면 일부 부동산에서는 차익을 실현하라. 그래서 그동안 꿈꿨던 좋은 집을 살면서 자녀들이 원한다면 유학도 보내고 좋은 곳으로 여행을 가거나 어려운 이웃에 베풀기도 하면서 그렇게 사는 것이다 

 

  넷째, 상승률이 더 높은 대상에 투자한다.

 부동산 투자에 있어 앞서 소개한 투자 방식만 잇는 건 아니다. 재건축, 재개발, 분양권, 상가, 오피스텔 등 투자 대상은 매우 다양하다. 또한 이들 모두 각기 장단점을 가지고 있다. 대부분의 사람들은 좋은 집에서 살고 싶어 한다. 전세 레버리지 투자법으로 4년만 투자한다면 경제적 자유가 현실로 다가올 것이 확실하지만, 4년 이후에도 계속적으로 투자를 해야 한다. 재투자를 한다는 건 어느 정도 시점에 이르기 전까지는 많은 것을 참아야 한다는 걸 의미한다. 그중 가장 대표적인 희생이라면, 아마도 좋은 집에서 사는 것을 포기해야 한다는 것일 거다. 물론 분양권이나 재건축 물건에 투자한다면 당분간 전세 레버리지 투자는 하지 못하게 될 것이다. 특히 재건축이나 분양권 투자는 흐름만 잘 타면 전세 레버리지 투자에 비해 훨씬 높은 수익률을 얻을 수 있다. 따라서 어느 정도의 현금흐름 시스템을 갖췄다면 이런 방식의 투자로 영역을 넓혀갈 필요도 있겠다.

 

 다섯 번째, 배당주를 산다.

재테크의 가장 대중적인 방신은 역시 부동산과 주식이다. 배당주는 부동산 투자와 별반 차이가 없다. 배당주 투자 역시 변동성이 있긴 하지만 그다지 크지 않고, 설령 변동이 있다고 해도 매년 안정적으로 배당을 주기 때문에 큰 문제가 되지 않는다. 상업용 부동산이라고 해서 일정한 수익만 주는 상업용 부동산은 그 가치가 높다고 할 수 없다. 일정한 수익을 주다가도 어느 시점이 되었을 때 매매가가 크게 오르는 상업용 부동산이 좋은 부동산인 것이다. 배당주도 마찬가지다.

 

 무엇보다 배당주 투자와 전세 레버리지 투자를 병행할 경우 서로의 리스크를 보완할 수 있다. 전세 레버리지 투자의 가장 큰 리스크는 전세 보증금의 일부 반환해줘야 하는 상황이다. 이때 배당주로 투자를 하고 있었다면 그 주식을 담보로 쉽게 대출받을 수 있다. 그것보다 전세 보증금의 일부를 세입자에게 반환해주고 대출이자는 배당으로 나온 돈으로 충당한다. 이후 다시 부동산의 전세가가 상승하거나 다른 부동산에서 전세 보증금이 오르면 그 돈으로 주식담보대출을 갚으면 된다.

 

  결론을 내리자. 4년만 투자하라. 4년만 인내하면서 이렇게 투자를 한다면 당신의 인생이 달라진다.

 

06 투자하기 전 알아야 할 것들

 

  첫째, 투자 수익은 꾸준히 상승하는가?

 투자수익이 꾸준히 증가할 것이라고 본다면 시간이 지날수록 상상을 초월하는 수익을 낼 수도 있다는 걸 예측할 수 있다.

 

 둘째, 복리 계산법

   FV = PV(1+r)n( FV: 미래가치, PV :현재가치, n은 연수)

 지금 당장 부자가 되는 묘수 같은 건 찾을 수 없다. 하지만 투자 플랜을 10년이라는 기간으로 잡고 보면 누구나 할 수 있다.

 

  셋째, 갭 투자와 다르다.

   전세가와 매매가 차이가 적은 부동산에 투자한다는 점에서는 갭 투자와 유사하다. 내가 주장하는 전세 레버리지 투자의 경우, 부동산을 선정할 때 '전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐'를 기준으로 삼는다. 장기적으로 보유하면서 그 자산을 이용해 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심이다. 그러나 갭 투자의 경우, 부동산을 선정할 때 '매매가 상승할 것이냐'를 기준으로 삼는다. 매매가 상승을 중점적으로 보는 것도 나쁘지 않다. 그런 부동산 물건이 계속 있기만 하다면 말이다. 갭 투자를 따르는 이들은 특정 부동산의 전세가와 매매가 차이가 적다면, 곧 그 부동산에 매매가 상승이 일어날 것이라고 쉽게 믿어버리는 경향이 있다. 이는 지금 시점에서 대단히 위험한 생각이다. 그렇게 전세가와 매매가 차이가 적은 물건들 중 대부분은 특별한 호재가 없는 지역에 있는 경우가 많은데, 그런 곳의 물건들의 매매가 실제로 상승하는 일은 드물기 때문이다. 설사 매매가 상승이 일어났다고 해도 이는 전세가와 매매가의 차이가 적어서가 아니라, 부동산 활황기가 돼서 그랬을 가능성이 크다. 또다시 부동산의 매매가가 상승하려면 계속해서 부동산 활황기가 이어져야 하는데, 과연 그렇게 될 수 있을까? 만약 갭 투자가 성공적으로 진행되고 있다고 해도 전세 레버리지 투자를 하길 권한다. 단기간에 얼마의 수익을 얻는 것보다 자산의 규모를 늘리는데 집중하는 것이 뛰어난 투자이기 때문이다. 매도를 통해 성공을 거둘 수 있는 시간은 상당히 짧다. 무엇보다 그다음에도 성공한다는 보장이 없다. 반면 전세 레버리지 투자는 지속적으로 자산을 늘려가는 방식이므로 실패가 있을 수 없고 시간이 지날수록 자동적으로 막아한 힘을 발휘하게 된다.