흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 - 대장 TV(내용요약1)

프롤로그

경매란 감당하지 못할 채무에 시달리고 있는 이들에게 하루속히 채무를 청산할 수 있는 길을 열어주는 일이고, 채무에 시달리는 이들에게 희망을 안겨주는 것이지, 부동산을 단숨에 헐값으로 인수하는 돈벌이 수단으로 바라보는 부정적인 생각을 가지만 안된다.

 

1부 수익 올리는 부동산 경매, 지금 시작하자
1. 일을 하지 않아도 돈이 들어오는 구조를 만들어라

2. 부동산 경매는 왜 돈이 되는가?

  - 수익이 날 수밖에 없는 기본 과정을 이해하라

   첫째, 경매물건은 법원마다 차이는 있지만 통산 6개월 전에 감정평가사들이 현장에 나가 물건의 현황을 조사한다.

    그러니 경매 입찰을 시행하는 시점과 6개월이라는 시차가 발생하는데 그 사이에 부동산 가격에 적지 않은 시차가

     발생함(개발호제, 교통의 편의성, 학군의 진학률 등)

    따라서, 경매물건이 현재 시세와 동일하거나 비싸다면 최소 1회에서 3회까지 유찰될 때까지 기다렸다가 세일된

   가격으로 부동산을 구매하여 시세 차익을 만듦

3. 교통, 학군, 일자리… 호재를 잘 활용하라

  - 1회 유찰시 20% 할인된 가격으로 매겨짐(수도권은 할인이 30%부터 시작됨)

  - 아파트 및 빌라보다 시세분석이 어려운 토지 및 공장 같은 경우는 경매를 통해 30~50% 이상 저렴하게 구매할수있음

 

4. 돈이 부족한데 부동산 경매가 가능할까?

 - 부동산 경매에서 두가지 변수만 조심하면 됨

   첫째, 훼손이 심한 부동산을 낙찰

   둘째, 낙찰받은 물건을 가지고 임차인을 못구하거나 매순이니 나타나지 않아서 성사 되지 않는 경우

 - 터무니없이 매도가액이 높은 경우를 피하라

 - 낙찰 후 수리비용까지 감안하여 임찰가를 선정하라

 - 최소 20군데 이상의 부동산에 매물을 접수하라

5. 임장활동, 아무리 강조해도 지나치지 않다.

6. 매월 20만 원의 임대소득을 올린 사례

7. 간단하게 1,300만 원 수익 올린 사례
8. 의무는 아니지만 나를 위해 쓰는 돈, 명도비용
9. 규칙을 정하고 꼼꼼히 체크하면 무조건 이기는 재테크

2부 부동산 경매, 생각보다 어렵지 않다
1. 대출이 있는 집은 매도하거나 임대할 때 싫어할까?
2. 은행 대출은 정말 고마운 존재
3. 일반 매매, 부동산 경매의 장단점

 - 일반매매로 부동살 구입할때는 시가로 구입하거나 5~10% 절감된 상태로 구입함

 - 경매로 구입할때는 시세 대비 최고 20% 이상 절감된 매물을 구할수 있고 투기에 따른 규제를 받지 않아

    대출 레버리지를 극대화할 수 있음(경매가 부도덕한 투기가 아니라는 점을 공식적으로 인정하는 것임)

4. 부동산 경매는 딱 3가지만 알면 끝난다

 - 지하철역에서 도보로 10분 거리, 역세권을 찾아라

 - 본인이 거주하는 지역 위주로 물건 분석을 하라

 - KB, 네이버부동산, 국토교통부를 활용하여 3군데 이상으로 가격조사를하자

5. 원리와 구조만 이해하면 권리분석은 1분이면 끝난다

 - 말소기준권리를 알아야 한다.

   말소기준권리란 낙찰자가 낙찰금액을 납부하면 말소기준등기를 포함한 모든 권리가 소면되는 것을 말함

   (저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 선수위전세권, 경매개시결정등기)

6. 부동산 경매의 기본인 물건분석, 권리분석, 명도

7. 우선 말소기준권리를 챙겨라

 -말소기준권리에 해당하는 권리는 저당, 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정등기, 선수위전세권, 담보등기 등 해당 권리 

   중 제일 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가되며, 해당 권리 밑으로 설정된 권리는 전부 소멸되고 위로 설정된 권리는

   전부 인수된다.(80%이상은 근저당이 말소기준권리가 됨)

 - 근저당은 "채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가 그 

    담보에 대해 다른 채권자에 우선해서 변제받을 것을 목적으로 하는 권리"임

 - 가등기도 말소기준에 성립될 수 있다. 가등기란 " 본등기에 대비하여 미리 그 순위를 보전하기 위해 하는 

   예비적등기임

 

8. 우선변제권과 가압류

 - 우선변제권, 원변제권이란 "주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리"를 말함

   (우선변제권의 기준일 : 전입신고 기준으로 다음날 0시에 대항력이 발생함)

 - 우선변제권을 받기 위한 조건

    낙찰기일까지 배당요구, 주택 점유 및 확정일자를 받아야 한다는 조건

 - 가압류는 "금전채권이나 금전적으로 환산할 수 없는 채권에 대해 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전할 목적으로 실시한다. 가압류는 기한이 도래하지 않은 채권에 대해서 행사 할수 있음. 가압류는 채권을 보전하기 위해한다.

(같은말 돈 받을 것이 있는데 소송 끝나기 전에 채무자가 재산 팔면 안되니 채무자의 재산을 팔지 못하게 해주세요 라는 신청)

   이게 가압류의 목적이라고 볼수 있음

 - 근저당과 가압류의 차이는 채무자가 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌렸을 때 은행이 부동산을 담보로 설정한

  권리가 근저당임

 

9. 가처분과 가등기

 - 가처분이란 "권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉등으로 위험에 처해 있을

   경우, 보전을 위해그 권리에 관한 분쟁을 소송으로 해결하거나 강제집행이 가능하게 될 때까지 잠정적, 가정적으로

   행해지는 처분"을 말함

  (해당 물건은 내것이니 (내가 권리가 있으니) 그 물건을 팔지 못하게 해주세요 라는 신청입니다.)

  후순위 가처분이 소멸되지 않는 경우 세가지

   첫째, 토지소유자가 그 지상건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 처분금지 가처분을 한 경우로 비록 후순위라고

    해도 소멸되지 않음

   둘째, 소유권 이전의 원인 무효를 다투는 가처분은 재판결과에 따라 말소가 안 될수도 있음

    셋째, 선순위 근저당이 이미 변제되어 실제잔여채무가 없음에도 불구하고 형식적으로 저당권 등기가 남아 있는경우

 - 가등기란 임시등기라고 이해하면 좋다. 즉, 채무자가 돈을 못 갚을 경우 본등기가 진행되는 것이다. 가등기에는 소유권이전청구권가등기와 담보가등기가 있다. 소유권 이전청구가등기는 계약금 및 중도금까지 입금하고 잔금 시일이 연기되어 구매하려는 부동산에 권리를 묶어 두기 위한 설정임. 선순위 소유권이전청구권가등기는 경매 절차에서 소멸되지 않는다.

담보가등기는 저당권과 유사한 변칙담보라고도 하는데 경매가 진행되면 소멸하는 말소기준권리에 해당함. 담보가등가 되어 있는 경매물건은 안심하고 입찰해도 된다.

 

10. 주의해야 하는 대항력 있는 임차인 유형

 - 첫째, 임차인이 전입신고, 확정일자, 배당요구를 모두 제대로 마친 경우

 - 두번째, 대항력이 있는 임차인이 전입신고, 배당요구를 했지만 확정일자 없거나 늦은 경우임.

   "물권은 채권보다 우선한다"는 법 조항이 있어, 채권이 물권과 동등한 입장에서 순위를 결정하려면 확정일자를

    받아야함

 - 세번째, 대항력이 있는 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받았으나 배당요구를 안한경우임

   (배당요구를 안한 이유 : 임차인 계약기간동안 충분히 살고 나가겠다 또는 배당기을을 놓친 경우)

 - 넷째, 대항력이 있는 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받았으나 배당요구를 늦게 한 경우임

 

 

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