흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 - 대장 TV(내용요약2)

3부 이제는 실전, 직접 발품을 팔아라
1. 부동산 경매 수익률 분석하는 방법

 - 감정평가사들은 물건의 감정가를 최대한 높게 책정하려는 경향이 있음. 낙찰가를 높여 많은 채권자들에게 빠짐없이 배당하려는 의도를 갖고 있기 때문임.

 - 취득세를 계산하고 입찰에 임하라

   취득세 6억원이하로 전용면적 85㎡ 이하의 주택인 경우 취득세는 거래가의 1%이고, 여기에 지방교육세 0.1%가

   더해짐. 둘을 합쳐 1.1%를 부담. 하지만 전용면적 85㎡를 초과하는 경우에는 세율이 변한다. 취득세 1%는 동일하지만

   농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.1%가 더해져서 1.3%를 세금으로 내게 됨

   (전용면적 84㎡이하는 국가가 정한 국민주택임)

 - 명도비용 및 인테리어비용을 감안하라

 - 경매 낙찰 이후 법무비용을 감안하라

   경락잔금대출을 통한 대금납부, 채권말송비용, 송달료, 세금대리납부등 경매 입찰 후 전체적인 공정을 대리하여

   진행해주는 비용

 - 대출이자를 감안하라

 - 양도소득세를 감안하라

   단기매매의 경우 투기를 목적으로 한 거래일 수 있다는 이유로 징벌적 과세가 매겨짐

   1년간 보유하면 250만원의 기본공제를 받을 수 있는 것은 물론 취득세 및 등록세, 교체 및 수리비용, 중개수수료

    등으로 발생한 지출도 공제 받을 수 있음

 

2. 어떤 아파트를 선택해야 할까?

  - 모든 편의시설의 중간에 위치한 동(로열도&로열층)

  - 초등학교가 도보로 10분 거리에 있는 아파트

  - 건축된지 10분이내인 새아파트

  - 도보로 10~15분 거리에 지하철이 있는 아파트

  - 최소 500세대 이상으로 구성된 아파트

선택해야 할 아파트	피해야 할 아파트
마트+조경+학원+역사 기준으로 센터에 있는 아파트	구매하려는 지역의 평균 아파트 평단가 이하일 경우
좋은 학군(초등하교, 중학교, 학원가)	초등하교 도보 10분 이상 거리
10년차 이내의 새 아파트	준공년 20~25년(재건축시기 및 낙후 정도)
세대수 500세대 이상	세대후 100세대 미만(저대세일 경우 인프라 저하)
직장까지 30분이내거리	지하철 도보 10분 이상 거리
훌륭한 자연환경 및 주변 뷰	부족한 주차 공간

3. 매도차익 or 임대수익, 어떤 것이 좋을까?

  -로테이션 과정으로 진행하라

   부동산 경매의 이상적인 투자 형태는 임대수익 30% 및 매도차액 70% 비중을 두고 부동산 경매로 영리한 재태크를

   해나가는 것임

  - 단기 매매에 집중한 후 임대로 옮겨가라

   개인이 처한 상황에 따라 다르겠지만 일반적으로 단기 매매에 집중한 후 임대로 옮겨가며 양자의 비율을 조정하는

   것이 이상적임

임대수익	매도수익
정년퇴직을 아두고 매월 고정적인 수익이 필요한 경우	매월 일정한 수익이 발생되면 시세차일형의 비중을 높여야함
프리랜서 활동으로 일정한 소득이 발생하지 않는 경우	5건 입찰 및 매도 시 현금흐름이기 때문에 7:3비율로  매도차익 진행
개인 비즈니스를 하며 수입이 일정하지 않은 경우	호재 사항, 지역별 공급량, 해당 매물의 저평가 여부 등을 밀도 있게 확인하여 단기적 매도차익을 만들어야 한다.

4. 수익률은 현장조사 임장 여부에 따라 달라진다

  - 직접가서 보지 않으면 모른다.

  - 현장자체를 즐겨라(그직역의 각종 호재와 아파트의 장단점을 제대로 파악하기)

5. 부동산 중개업소의 정보를 활용하라

  -경매물건 문의하러 갈때 어떻게 대응할까?

   부동산 담당자의 반응은 크게 세가지로 나뉨

   첫째, 무시하며 대답조자 하지 않는 경우

   둘째, 시큰둥하게 말을하며, 물어보는 말에 단답형으로 대답하는 경우

   셋째, 자세하게 설명해주는 경우, 이분들은 경매하는 사람들에게 편견이 없거나, 혹은 경매하는 사람들에게 매물을

           놓고 판매까지 하여 수수료를 받음 경험이 있을 수 있다.

  - 물건의 관리사무소에 방문하여, 미납된 관리비가 잇는지 혹은 수리 및 보수 사항에 문제가 없는지 체크하는 것을

    습관화되어야함

  - 또한 이웃주민들에게 문의하는 버릇을 들여야함. "경매물건에 내용을 고지하고, 낙찰받으면 들어와서 거주할 예정인데요. 혹시 여기 사시는 분을 좀 알고 계시나요?"

  - 동네에 주민센터가 있다면 경매정보지를 지참하여 세대열람을 해보는 것을 추천함

 

6. 경매 컨설팅 업체는 피하라

7. 경매받은 물건을 빠르게 임차나 매도하는 방법은?

  - 빠른 매도로 대출이자 및 공실 리스크 최소화

  - 여러 검색 포털에 매물을 등록하라

    내가 홍보 요청한 매물 근처로 동일한 조건의 문의를 해보고 내가 내놓은 물건을 소개하주면 정상적으로 노출되는 것이니, 꼭2주 단위로 각 홍보 채널별 점검을 실시하여, 내가 등록한 매물이 잘 홍보되고 있는지 확인해야한다.

8. 낙찰은 받았는데 대출이 안 나오면 어쩌지?

  경락잔금대출이 안되는 경우 

  - 첫째, 유치권이 설정되어 있는 특수한 경우

  - 둘째, 방 개수만큼의 최우선변제금에 해당하는 경우

  - 셋째, 최우선 설정된 권리가 임차인에게 있는 경우

  - 넷째, 소득이 증빙되지 않는 경우

    개인 신용이 6등급 이하이며, 본의 명의로 된 카드사용이 월간 최소 100만 원 이상이라고 한다면 대출이 실행됨

 

9. 경매 물건 중 대지권미등기 해결방법

  - 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급함

    즉, 아파트는 토지를 특정할 수 없지만 지분만 인정하는 형태. 이런것을 대지권이라고 하며 대지권 미등기를 

    꼭 확인하여야 한다.

 

10. 꼼꼼한 준비만이 소중한 사람을 지킬 수 있다

  - 부동산 관련 지식으 습득하라

  - 계약서를 작성하기 전에 등기부등본을 요청하라

4부 법과 제도, 기본만 알면 쉽다
1. 등기부등본 어떻게 봐야 할까?

  -주택임대차보호법에는 소액차인의 보증금 중 일정금을 다른 담보보다 우선적으로 공제받을 권리가 있다라는 조항이 

   있음. 하지만 등기부등본 유효한 1순위 근저당권이 설정되어 있는 날짜를 확인하는게 중요

2. 주택임대차보호법을 이해하자

   - 경매 낙찰된금액이 근저당 걸린 금액보다 적을시, 즉 모든 채무액보다 낙찰금액이 적다면 낙찰가의 50% 안에서

    최우선변제를 받기 때문에 손해를 볼수 있음
3. 분양가상한제도가 경매 투자에 문제가 될까?

   - 분양가상한제로 혜택을 받는 쪽은? 이득이 되는 사람은 무주택자로 분양가상한제로 인해 저렴한 가격으로 분양

     받을 수 있음. 불이익을 당하는 사람은 재건축 조합을 조성하는 조합원들이나 그 공사를 하게 되는 시공사임

     따라서 신규 재건축 사업 추진이 줄어들고 이것이 주택 공급 부족으로 연결된다. 주택공급은 주택가격 상승됨

   - 정부의 규제책., 완급조절이 중요하다.

4. 면밀한 시세조사로 수익률을 높여라

  - 호가보다 실제 거래가를 보자

  - 조금이라도 빠르게 명도하라(대출이자, 공시로 인한 임대 및 매도 수익 감소등이 발생됨)

5. 입찰 전에 이것만큼은 알아둬라

  - 임장확인과 세법 습득은 필수

     최소한 이웃주민이라도 만나 물건의 하자 여부 및 부동산 시세를 확인하는 노력을 해야하며, 주변 부동산 

     중개업소를 방문하여 시세 및 급매가를 조사하고 수요와 공급을 면밀히 파악해야한다.

     양도소득세등 부동산 관련 세법을 완벽하게 습득하는 것도 필수다. 취득세와 등록세는 등기부등본상 단하루를

     소유했더라도 납입해야 한다.(보통 1년미만 소유 부동산을 매도할 경우 50%이고 거기게 주민세더해 취득세로

     납부하면 55%가됨)

  - 어떤 것이 잘 받은 낙찰일까?

     즉 2등과 얼마의 압찰가 차이가 났는지 중요하지는 않다.

6. 임의경매 및 강제경매를 이해하라

  - 경매란 경쟁매각의 줄임말임 서로 경쟁하여 최고가로 응찰한 사람에게 매각하는 방식의 거래를 의미함

    임의경매 : 일반적 담보권의 실행을 위한 경매(낙찰자가 선정되어 매각이 허가되더라도 채권자가 취하시키면 경매 절차가 취소될 수 잇음)

    강제경매 : 채무자 소유의 부동산을 압류,환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권을 만족시키기 위해

                  집행하는 절차다. (낙찰자사 선정된 후에는 낙찰자의 취하동의서가 제출되어야 함)

 

7. 부동산 경매 배당3원칙과 배당순위

  - 부동산을 현금화하여 배당할 때의 원칙

     첫번째 원칙' 선순위 채권자 우선' 법칙

     두번째 원칙 ' 물권은 흡수배당을 한다는 것

     세번째 원칙 ' 채권은 무조건 안분배당을 한다는 것' 

  - 배당순서

   0순위 : 배당받는 것을 경매진행에 필요한 비용으로 선공제됨(감정평가 수수료, 인지대, 등기부 발급비용, 송달료,

             등기촉탁비용, 경매신청 및 완료시까지 들어가는 전체비용) 추가적으로 필요비 및 유익비

   1순위 : 지출되는 금액은 소액보증금 및 선순위 임금채권등의 최우선변제금

   2순위 : 당해세로 (세금)압류가 없어도 우선배당된다. 경매목적물자체에 부과된 국세, 지방세, 당해 재산에 대하여

             부과된 상속세, 증여세 또한 당해 재산에 대하여 부과된 지방세, 재산세, 종부세, 자동차세, 도시계획세 등

             포함한 가산세가 해당된다. 당해세란 해당 경매물건에 대한 세금과 가산금을 말함

   3순위 : 우선변제권이 인정되는 담보물건과 채권, 임차권이다. 경매에 나온 부동산에 걸려 있는 압류, 가압류, 근저당

             전세권 대항력있는 임차인 등 최초로 설정일에 따라 차등적으로 배당을 받게 된다다.

 

8. 특수물건 중 유치권 완전 정복

  - 유치권은 공사업자가 건축을 하는 과정에서 공사비를 받지 못하는 경우 공사비를 받을때까지 그 건물을 반환하지

    않을 수 있는 권리를 말함

  - 유치권은 등기를 요하지 않으며 법원에 신청하여 유치권 행사 여부를 알려줌. 유치권은 다음 4가지 전부 충족해야함

     첫째, 해당 부동산으로 발생되어야 하며, 그 외 타 부동산은 인정되지 않는다.

     둘째, 건물 가치를 상승시킬 만한 공사여야 한다.(단순히 내부 인테리어, 시설투자 관한 공사는 인정안됨)

     셋째, 채권이 변제기에 도래해야 한다. 즉, 공사대금을 주기로 한 날짜가 지나야 하며, 경매개시결정 이전에만 허용

     넷째, 경매개시결정등기 전 해당 목적물을 점유하고 있어야 한다.

  - 다세대주택에 설정된 유치권의 90% 이상은 허위 유치권

    부동산 가격이 하락하면 누가 제일 손해보게 될까? 당연히 채무자들이다. 

    감정평가사가 현황조사를 나가 보고 느낀 것을 전부 기재하게 되어 있는데 유치권자를 만났다는 내용이 잇지 않다면 이는 허위 유치권자로 볼수 있음. 이러한 장치에도 불고하고 유치권이 걸려 있는 부동산을 꺼리는 이유는 유치권자를 만나 유치권취하서를 받아야 경락잔금대출이 실행되기 때문이다.

9. 경매의 함정을 피하기 위한 10계명

  - 감정가 맹신은 금물

  - 권리관계의 철저한 분석

  - 실거주자일 경우 입주 시점은 넉넉히 잡아라

  - 낙찰 전 부대비용 철저히 파악해야 한다.

  - 현장 확인은 필수

  - 구체적인 자금 활용 계획을 세워야 한다.

  - 입찰법원에서 사소한 실수에 주의해라

  - 입찰법원 분위기에 휩쓸리지 마라

  - 변경 및 연기 잦으면 요주의 물건

  - 꾸준한 이내와 노력이 필요하다.

   ※ 경매입찰 당일의 일정요약

    1. 입찰에 참여할 사건의 진행여부를 재검토한다. 

    2. 준비물을 챙긴다.(신분증, 입찰보증금, 도장)

    3. 입찰시간을 확인한다.(통산 오전 10시~11시 10분)

    4. 법원에 도착한다.(입찰게시판 확인)

    5. 각종 문서를 열람한다.(등기사항증명서, 매각물건명세서 등)

    6. 입찰표를 작성한다(이름, 도장, 입찰가 신중히 기록)

    7. 개찰한다.(보통 사건번호 순)

    8. 결과를 확인한다.(최고가 매수인, 패찰 보증금 회수)

    9. 낙찰되었다면 즉시 낙찰지로 향하여 명도를 집행한다.

5부 마지막까지 꼼꼼하게 챙겨라
1. 경매 낙찰 후 인테리어 꿀팁

  - 인테리어 공사는 셀프공사, 동급공사, 직영 공사(직영공사는 부분만 맡기는 것)

2. 시공사례로 본 똑똑한 인테리어

3. 경매투자, 개인과 사업자 중 누가 유리할까?

  - 부동산매매업의 정의는 부동산을 목적물로 하여 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세 기간동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업

4. 부동산 양도소득세 절감 방법

  - 추가적으로 양도소득세를 신고하지 않거나, 실제보다 적게 또는 부당하게 신고할 경우 가산세, 즉 신고불성실 20%와 납부불성실 1일당 추가비용이 부과됨

5. 기한 내에 양도소득세 예정신고를 하라

  - 부동산을 취득한 날로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야함. 그러니 빠른 기간안에 부대비용, 즉 필요경비 및 증비서류를 잘챙겨서 공제받아야함.

  
6. 현장을 제대로 파악하고 협상하라

  - 현장에 나가야 변수가 보인다.

  - 협상의 기본은 '역지사지'

7. 임대든 매매든 빨리 하고 싶다면?

  - 첫째, 현재 주변 부동산 시세와 비교해 본인물건의 월세비용이 터무니없이 비싸거나 매도가액이 높은 경우

  - 둘째, 가격은 괜찮은데 막상 손님이 계약을 안해요라고 하는 경우

8. 갭 투자와 경매 투자 중 뭐가 더 좋을까?

  - 갭투자란 시세차익을 목적에 두고 주택의 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 집을 전세로 떠안고 매입하는투자방식

 

9. 갭 투자의 장점과 단점
  - 소액으로 가능하다는 갭투자 장점

  - 갭투자는 무조건 상승할 것을 전제로 투자하는 것이다. 하지만 미래를 모른다.

10. 100세 시대, 축복인지 재앙인지는 당신의 선택

에필로그