부동산 경매관련 용어정리 2탄(가처분, 유치권, 가등기, 담보가등기,가압류, 우선변제권, 당해세)

일단 경매란 경쟁매각의 줄임말로 서로 경재하여 최고가로 응찰한 사람에게 매각하는 방식의 거래를 의미함

 

1. 임의경매 : 일반전 담보권의 실행을 위한 경매

 

2. 강제경매 : 채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권을 만족시키기

                 위해 집행하는 절차임

 

3. 가처분 : 권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉등으로 위험에 처해 있을

             경우, 보전을 위해그 권리에 관한 분쟁을 소송으로 해결하거나 강제집행이 가능하게 될 때까지 잠정적,

              가정적으로 행해지는 처분"을 말함

              (해당 물건은 내것이니 (내가 권리가 있으니) 그 물건을 팔지 못하게 해주세요 라는 신청입니다.)

  ※가처분의 후순이라도 소멸되지 않는경우

    첫째, 토지소유자가 그 지상건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 처분금지 가처분을 한 경우로 비록 후순위라고

      해도 소멸되지 않음

    둘째, 소유권 이전의 원인 무효를 다투는 가처분은 재판결과에 따라 말소가 안 될수도 있음

    셋째, 선순위 근저당이 이미 변제되어 실제잔여채무가 없음에도 불구하고 형식적으로 저당권 등기가 남아 있는경우

 

4. 가등기 : 임시등기라고 이해하면 좋다. 즉, 채무자가 돈을 못 갚을 경우 본등기가 진행되는 것이다.

             가등기에는 소유권이전청구권가등기와 담보가등기가 있다. 소유권 이전청구가등기는 계약금 및

             중도금까지 입금하고 잔금 시일이 연기되어 구매하려는 부동산에 권리를 묶어 두기 위한 설정임.

             선순위 소유권이전청구권가등기는 경매 절차에서 소멸되지 않는다.

 

5. 담보가등기 : 저당권과 유사한 변칙담보라고도 하는데 경매가 진행되면 소멸하는 말소기준권리에 해당함.

                     담보가등가 되어 있는 경매물건은 안심하고 입찰해도 된다.

 

6. 우선변제권 : "주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리"를 말함

                     (우선변제권의 기준일 : 전입신고 기준으로 다음날 0시에 대항력이 발생함)

 

 - 우선변제권을 받기 위한 조건

    낙찰기일까지 배당요구, 주택 점유 및 확정일자를 받아야 한다는 조건

 

7. 가압류 : 금전채권이나 금전적으로 환산할 수 없는 채권에 대해 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전할

               목적으로 실시함. 

               같은말로 돈 받을 것이 있는데 소송 끝나기 전에 채무자가 재산 팔면 안되니 채무자의 재산을 팔지

               못하게 해주세요 라는 신청

 

 ※ 근저당과 가압류의 차이는 채무자가 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌렸을 때 은행이 부동산을 담보로

    설정한 권리가 근저당임

8. 유치권 : 공사업자가 건출을 하는 과정에서 공사비를 받지 못하는 경우 공사비를 받을 때까지 그 건물을 반환하지 

               않을 수 있는 권리

 

9. 무상임대차계약서 : 임차인이 임대인으로 부터 임대로 없이 작성하는 계약서

 

10. 번지(차례번, 땅지) : 땅의 번호

 

11. 수분양자 : 아파트등 분양을 받는 사람

 

12. 물권(물건 물, 권리 권) : 담보대출등 공식적이 기록

 

13. 채권(빚 채, 권리 권) : 신용대출

 

14. 당해세(국세, 지방세) : 국가 또는 지방단치에서 부과하는세금(ex. 종합부동산세등)