부동산 투자의 정석 - 김원철(아파트 투자의 정석)

5장 대상별 투자의 정석 : 궁합에 맞는 대상 찾아 풍요로운 삶 누리기

 

01 아파트 투자의 정석

우리나라를 '아파트 공화국'이라고 부른다. 새로운 주거형태가 탄생하더라도 그것이 아파트만큼 투자 가치를 가지게 될 거라고는 생각하지 않는다.

  투자 가치라는 건 수요는 풍부한데 상대적으로 물건의 공급이 제한적일 때 생기는 것이다. 그렇게 본다면 아파트를 대체할 만한 다른 주겅형태가 나오리라고 기대하기 힘들다. 결론적으로 우리는 새로운 주거형태가 탄생하여 그것이 투자 가치를 갖게 되기를 기대할 것이 아니라, 공급은 제한적임에도 보다 수요가 많이 몰릴 것으로 보이는 아파트를 찾아내 그것에 투자해야 한다. 보다 가치 있는 투자 대상을 고르는 것이야말로 투자의 정석이기 때문이다. 

 

 정석 1 대단지 아파트를 골라라

  투자 대상으로 아파트 세대수가 많을수록 좋다. 1,000세대가 넘는 아파트 단지를 '대단지'라고 하는데 대단지 아파트는 여러모로 장점이 낳다. 우선 환경적으로 쾌적하다. 모든 아파트를 대단지로 구성하면 되지 않을까? 당연히 그러면 좋을 것이다. 그렇게 하고 싶지 않아서가 아니라 그렇게 하고 싶어도 하지 못하는 것이다. 일단 그만큼 넓은 택지를 확보하는 것이 어렵다. 재건축, 재개발의 경우 주민들의 동의와 합의를 이끌어내는 지난한 과정, 사업승인을 받아내는 어렵고 긴 여정을 거쳐야 한다. 이 때문에 대단지 아파트가 생겨나기도 쉽지 않다. 이로써 희소성까지 생기므로 대단지 아파트의 가치는 계속해서 오르게 된다.

 

정석2 학군이 좋은 지역인지 고려하라

 대학 입학 수능의 비중이 줄어들고 수시 합겨의 비중이 커지면서 학군이 큰 의미가 없어질거라고 보는 이들이 잇는것같다. 하지만 부동산에 미치는 영향력은 여전히 강력하다. 일반적으로 알려진 유명한 학군이 아니더라도 각 지역에서 가장 학군이 좋다는 곳은 그 지역에서 가장 선호도가 높은 곳이 되며 부동산 가격이 가장 먼저 움직이는 곳으로 우선적으로 고려해야 한다.

 

 정석 3 로열동, 로열층을 택하라

  로열동, 로열층의 아파트를 택하는 것이 아파트 투자의 정석이다. 일반적으로 이런 아파트는 다른 물건에 비해 비싸다. 그럼에도 불구하고 이런 아파트를 선택해야한다. 일반적으로 로열동, 로열층이라고 하면, '남향', '상부층', '탁 트인 전망', '무소음', '전철역과 가까운 거리'등의 조건을 충족시키는 물건을 말한다.

 그런데 이러한 조건을 갖추지 못한 동향이나 서향의 저층 물건은 어떤가? 일단 가격이 저렴하다. 직절 살아보면 일조량이 적어서 낮에도 밝지 않고, 여름에 너무 덥거나 겨울에 추우며, 생활하기 꽤 불편한다.

 특히 로열동,로열층의 아파트가 좋은건 환금성 때문이다. 부동산은 항상 환금성을 고려해야 한다. 불황기에 환금성이 떨어지는 부동산을 처분하려면 생각보다 상당히 가격을 낮춰야만 거래가 된다. 환금성을 자산을 쉽게 현금화할 수 있는 가능성 정도로만 생각하는 것 같다. 그렇게 생각해선 안된다. 환금성 자체가 직접적으로 돈을 벌어다주는 건 아니라고 해도 이것이 내 재산을 보호하는 중요한 요소라는 점만은 명심하자. 내가 이 부동산을 매수한 후 가격이 올랐다고 해도 최종적으로 매도해야 하는 시점에서 매입 금액보다 낮은 가격에 팔아야 한다면, 아무 의미가 없는 것이다. 이러한 이유로 로열동, 로열층의 아파트를 택해야 한다.

 

정석 4 면적은 85㎡이하가 좋다

대형 평형시대가 올거라고 하지만 개인적으로 10년이내에 그럴 가능성은 없다고 본다. 전 세계적으로 저성장세가 이어질것이라고 생각하기 때문이다.

 

정석 5 역세권 아파트를 골라라

요즘은 전철 노선이 너무 많이 생겨서 역세권 아닌 곳이 없는 것 처럼 보이기도 한다. 하지만 그건 그곳에 거주하는 사람들 이야기다. 부동산의 투자 가치를 따질 때보다 많으 사람들이 '편리하다'고 느끼는지 그 상에 근거해 분석해야 한다.

개인적인 판단이 기준이 되면 안된다는 것이다.

  우리는 지금, 투자 가치가 있는 아파트를 살펴보고 있다. 투자가치가 있다는 말엔 가격이 오를 가능성이 있다는 의미도 있지만, 불황 혹은 위기에도 굳건하게 버틸 수 있다는 방어적인 차원에서도 의미도 포함된다. 어쩌면 후자가 더 중요할수 있다. 따라서 악영향 속에서도 가격이 꾸준히 오르거나 최소한 가격을 지킬 수 있는 부동산이어야만 호황기에 큰 가격 상승을 거둘수있다. 이러한 관점에서 어떤 아파트가 그럴 가능성이 있을지 생각해보자. 결국, 좀 더 많은 사람들이 찾는곳, 좀 더 많은 사람들이 찾는 곳, 좀 더 많은사람들이 우선적으로 거주하고 싶어하는곳이어야 한다. 이것이 역세권 부동산을 고집해야하는 이유다. 

  물론 고수들이라면 현재의 역세권이 아닌 미래의 역세권이 될 가능성이 있는 부동산에 투자할 것이다. 다만 해당 부동산 가격에 미래에 대한 기대감이 얼마나 반영되었는지, 혹여 기대하는 바가 이뤄지지 않았을 때 대안이 있는지 잘 검토한 후에 투자해야 한다. 만약 이정도의 실력을 갖추지 못했다면 무조건 역세권을 고집하라.

 

정석6 기반시설이 잘 갖춰졌는지 확인하라

"역세권인 데다 단지도 큰데, 왜 아파트 가격이 오르지 않죠?" 아파트 주변의 기발시설이 부족해서 일 가능성이 가장 크다. 여기서 말하는 기반시설이란 교통, 교육, 쇼핑, 의료기관 등 생활편의에 기여하는 각종 시설을 포함한 개념이다.

 

정석7 성장성이 있는지 따져보라

투자 가치 있는 물건을 찾을 때 '성장성'이란 어느 대상에든 반드시 고려해야 할 키워드다. 성장성을 따져 볼때 여러 방향으로 생각할 수 있다. 행당 부동산에 강력한 개발호재가 있는가? 주변에 개발이 계속 진행되고 있는가? 재건축 등으로 신규 아파트들이 계속 늘어나고 잇는 상황인가? 새로운 인구 유입 요인이 발생하는가? 만약 이러한 호재들이 없다면 앞서 소개한 다양한 조건을 갖췄다고 해도 상당기간 가격이 멈추게 되는 상황이 발생할 수 있다.

  지금까지 특별한 성정성이 없던 지역이었다고 해서 앞으로도 계속 그럴 것이라고 쉽게 예측해선 안된다. 새로운 정책 변화로 각종 개발호재가 발생한다면 정체된 부분이 풀려 다시금 성장세로 돌아설수 있기 때문이다.

 

Tip   앞이 막히지 않은 1층 남향을 골라라