부동산 투자의 정석 - 김원철(투자의 때를 알려주는 신호들)

02 투자의 때를 알려주는 신호들

 

  몇년간 부동산 시장을 꾸준히 주시하고 있다가 다음과 같은 일들이 벌어진다면 이렇게 해석하라. 부동산 가격이 거의 바닥이고 곧 멀지 않아 상승으로 돌아설 것이라고, 그리고 비로소 때가 왔다고.

 

부동산 불황기가 3년 이상 지났다.

 부동산 경기가 나빠진 지 3년정도가 지나면 불황이 끝난다는 의미가 아니다. 불황이 언제까지 정확히 예측할수는 없다. 다만 부동산 불황기가 3년간 지속되면 웨만한 투자자들은 모두 나가 떨어진다. 또 웬만큼 버티던 매도자들 역시 지칠 대로 지친다. 이렇게 되면 매도자들은 결국 가격을 낮춰서라도 물건을 내놓을 수 밖에 없다.

 

미분양 물량이 사상 최대로 증가한다.

 미분양은 악성 미분양과 비악성 미분양으로 나뉜다. 악성 미분양 물건이란 사람들이 입주한 뒤에도 여전히 분양되지 않고 남아 있는 부동산을 의미하며, 비악성 미분양 물건은 분양 당시에 미분양된 물건을 뜻한다. 다만 시장의 흐름을 판단할 때는 이 둘을 굳이 구분할 필요가 없다. 부동산 미분양 물량이 최대로 증가했다는 것은 곧 반전의 상황이 올 거라는 신호로 봐야한다.

 

분양 물랴이 역대 최저가 된다.

  실시간으로 부동산 시장 상황을 체크하는건 투자자뿐만 아니라 건설사도 확인하고 있다. 왜 일까? 분양 실패가 곧 회사의 엄청난 손실을 의미하기 때문이다. 따라서 건설사들이 주택을 분양하지 않는다는 건 그만큼 부동산 시장이 죽어 있다는 뜻이고, 이 물량이 역대 최저를 기록할 때는 부동산 가격이 바닥이라고 봐도 무방하다.

 

경매 낙차가율이 사상 최저 수준이 된다.

   경매 낙차가율은 부동산 경기가 활황이냐 불황이냐를 가늠하는 바로미터다. 과거 우리 나라 경매 시장의 역사를 토대로 낙차가율 흐름을 정리하고 그 수준을 비교해보라. 만약 낙찰가율이 역대 최저치에 접근한다면 그건 부동산 가격이 바닥이라고 봐야한다.

 

전세가율이 사상 최고치에 근접한다.

  전세가율이란 부동산의 매매가 대비 전세가 비율을 의미한다. 이 전세가율이 사상 최고치에 근접했다는 무슨 의미일까? 일단 사람들이 전세로 살아도 주택을 매매하지 않는다는 것이기에 시장이 불황임을 알 수 있다. 다만 주택을 임대해서 거주하는 사람들은 결국 그 부동산의 실수요자다. 이들은 주택의 전세가가 매매가에 근접하게 올라도 집주인에게 그정도의 임대료를 지급하면서 거주할 용의가 있다는 것이다. 따라서 전세가율이 높은 부동산은 비정상적으로 매매가가 낮다는 것을 의미하며, 이는 곧 상황이 반전될 것이라는 신호다.

 

폐업하는 중개업소가 속출한다.

 항상 그렇듯이 모두 투자 자산의 상승은 거래량 상승을 동반한다. 반대로 불황이 되면 거래량도 함께 줄어든다. 거래량이 없어지면 중개업소는 문을 닫을 수밖에 없다. 

 

정부의 부동산 활성화 대책이 등장하다.

  앞에서도 말했지만, 부동산 카드는 정부가 꽉 쥐고 있는 경기 조절 카드다. 따라서 정보가 부동산 활성화 대책을 내놓기 시작했다는 건, 질제로 경기가 활성화되기까지 정부가 경기부양을 위해 노력할 것임을 의미한다. 그러니 머지않아 부동산 경기 역시 돌아설 것으로 짐작할 수 있다.

 

여기서 한발 더나아가서 고수들은 바로 이때 완벽하게 먹고 들어가는 투자를 한다. 이를 가능하게 하는 물건은 따로 있다. 고수들이 찾는 물건은 어떤 것일까?