부동산 투자의 정석 - 김원철(부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드)

03. 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드

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부동산 시장에서 영원한 이기 테마중 하나는'새'아파트이다. 시장이 아무리 변화를 거듭한다고 해도 새 아파트는 싫어할 사람이 있을까?

 그러니 '신규 아파트', '새 주거시설'이라는 키워드는 늘 염두에 둬야 한다. 자, 그럼 이 키워드를 토대로 구체적으로 무엇을 살펴봐야 할까?

 우선, 대표적으로 재건축을 봐야한다. 재가발 역시 새 아파트가 되는 과정이긴 하지만, 재개발보다는 재건축이 좀 더 리스크가 작다. 재개발은 해당 주민들의 자산가치가 각가 다르게 형성되어 있다 보니 합의와 사업 진행 과정에 매우 오랜 시간이 걸리는 경우가 다반사다. 또 이를 정확히 예측할 수 없다는 것도 리스크다. 그에 비해 재건축은 아무리 복잡해도 아파트의 평형이 열 가지를 넘지 않고, 사업의 진행과정도 어느 정도 예측할수 있고, 재개발에 비해 재건축은 규격화 됭 잇는 평형을 토대로 계산을 쉽게 할 수 잇으므로 거래도 훨씬 쉽게 이뤄진다.

  분양권도 방법이다. 분양권이야말로 신규 아파트를 사는 가장 긱본적인 방법이다. 여기에도 늘 관심을 가져야 한다. 물론 어느 시기에 나온분양권이지에 따라 투자 가치가 있는 것도 있고 아닌 것도 있으니 이를 잘살펴봐야 한다. 분양권이 반드시 신규 아파트만을 의미하는 것은 아니다. 신규 오피스텔과 신축 상가 등에도 관심을 가질 필요가 있다.

역세권

 역세권 부동산은 그 자체만으로 매우 희소가치가 있다. 전철 노선이 추가되거나 연장되고 있지만, 그렇다고 해도 역세권에 들어올 부동산은 한정적일 수 밖에 없으므로 그 가치는 유지됨

소형

일부 전문가들은 대형 부동산에 대한 선호도가 다시 올라갈 것이라고 주장한다. 대형부동산이 공급이 부족하니 수요가 증가할 거라는 이야기다. 하지만 일시적인 현상이다. 현재보다 더 작은 사이즈 더욱 다양한 형태의 소형 부동산이 늘어날 것이라고 생각한다. 소득이 늘어나지 않는이상 큰사이즈 주거공간을 원하는 이들이 늘어날 것으로 기대하기는 힘들다.

또한 고령인구가 증가함에 따라 소형아파트로 옮겨갈 인구가 증가한다.

여기에 기술의 발전도 한몫 거둘 것이다. 미래에는 건축 및 인테리어기술 등이 첨단화되면서 작은 공간이라도 전혀 좁게 느껴지지 않게 만드는 공간호라용 기술 또한 크게 발달할 것이다.

교통이 발달되어도 서울과 수도권의 차이는 늘존재한다. 불편한 것은 여전히 있다. 도심 집중과 소형 부동산 선호 현상은 좀더 강력한 대세로 자리 잡을 것이다.

강남권

서울의 지도를 펼쳐놓고 그 한가운데를 짚어보라. 광화문이나 종로쯤이 될 것이다. 그런데 부동산의 중신은 광화문이 아니라 강남이다. 강남권이 확장됨에 따라 수혜를 입을 만한 지역이 어디일지 고민해보자

임대료

부동산 가격의 상승이 단지 실수요자가 주택을 매수하느냐 하지 않느냐에 달려 있는 건 안니다. 부동산 시장에서 좀처럼 드러나지 않은 손이 있는데 그건 바로 임대사업자의 수요다. 사실 등록된 임대업자의 수 역시 점차 늘어나고 있지만, 등록되지 않은 임대사업자도 상당수 존재하다. 핵심적인 지역의 경우 추가적으로 공급이 늘어나기는 힘들다. 또 그러한 지역의 핵심 부동산을 소유하고 있거나 임대하고 있는 사람이라면 웬만하면 그러한 부동산을 매물로 내놓으려고 하지도 않을 것이다. 그러니 공급이 부족한 현상이 지속될 게 뻔하다. 따라서 부동산의 핵심을 이해한다면 '임대료가 지속적으로 상승하는 곳', '임대료가 지속적으로 상승할 수 있는 곳'이라는 원칙을 갖고 부동산을 살피는 것이 바람직하다. 임차인의 입장에서 봐도 금방 이해할 수 있을 것이다. 그런데 그렇게 살기 편하고 좋은 지역의 부동산이 한정적이라면 어떻게 되겠는가? 방법은 둘중하나다. 불편을 좀 감수하거나, 좀 더 가격을 올려주고라도 계약을 하거나. 따라서 핵심을 제대로 보고 싶다면 이렇듯 실제 임차인들이 선호할 지역과 대상이 어디인지를 알아보는 노력을 기울여야 한다. 이는 그저 부동산을 '매매가가 오른다'는 개념에서 보는 것과는 다른다. 부동산의 매매가가 오른다는 건 당장 이 물건을 매수하고 싶어 하는 사람들이 나타난다는 개념이다. 그래야만 부동산의 매매가가 오른다. 그러나 임대료의 개념은 이와 다른다. '조금 비싼 가겨에 임대료를 책정해도 임차인들이 들어오려고 하는가?라는 개념에서 접근해야 한다. 이런한 수요가 즉각적으로 부동산 매매가에 반영되는 것으 아니지만, 지속적으로 매매가를 올리는 역할을 하게 될 것이다.

정리해보자. new, 역세권, 소형, 강남권, 임대료 이 다섯가지 키워드가 향후 20년 부동산 시장을 좌지우지할 핵심 키워드이다.

이를 염두에 둔체 구체적으로 어떻게 접근해야 할지 생각하자