부동산 투자의 정석 - 김원철(고수의 눈에 들어오는 물건들)

03 고수의 눈에 들어오는 문건들

 

전세가율이 90~95%선에 육박한 주거용 부동산

  이런물건들이 있을까? 있다. 이 물건이 평생 돈이라는 열매르 맺는 나무가 되어 주기 때문이다. 전세 보증금 상승분으로 원금을 회수한다는 건 부동산의 매매가도 상승한다는 뜻이지만, 이는 신경도 쓰지 않는다. 당장의 매매가 상승보다는 그 부동산이 평생 돈 맺는 나무가 될 것이냐 아니냐가 더 중요하기 때문이다.

 전사가율이 90~95% 선에 육박하는 부동산이라고 무조건 좋은 투자처로 봐서는 안된다는 것이다. 평생에 걸쳐 내게 돈이라는 열매를 가져다주려면, 반드시 이 나무에 '성장성'이 있어야 한다. 즉, 이 부동산이 꾸준히 전세 보증금 상승이 일어날 가능성이 있는 물건이지 살펴야 한다. 

  이런 물건들을 비교적 쉽게 찾을 수 있으나 시장 활황기에는 이를 찾기가 대단히 어렵다. 다만 활황기에도 다음과 같은 물건에 관심을 가져볼 만하다.

 대학가 근처의 다세대로 되어 있는 원룸이다. 원룸은 잘 매매가 되지 않는다. 따라서 가격을 아주 싸게 내려서 물건을 내놓는다. 

 

경매로 전세가 수준에 낙찰받을 수 잇는 아파트나 빌라

사실 이런물건은 보통 사람들이 말하는 '좋은 부동산'이 아닌 경우가 많다. 그러나 여기서도 좋은 부동산을 찾아야 한다. 남들이 매매 물건으로서 선호하는 건 아니자만 임대료만큼은 꾸준히 강세로 갈수 있는 아파트나 빌라가 그 대상이된다. 굳이 경매로 낙찰받지 않아도 일반 매매를 통해서도 이런 기회를 잡을 수 있다. 이런 물건에 투자하면 늦어도 1년 내에 원금을 회수하게 된다. 보통 이런 물건은 역세권에 위치한 나홀로 아파트나 소규모 단지의 아파트 등인데, 다음과 같은 사례도 눈여겨볼 필요가 있다.

 

분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권

신규아파의 경우 항상 주변에 비해 20% 정도 가격이 비싼 것이 일반적이다. 

 

임대수익률이 20~30%에 육박하는 수익형 부동산

이런 수익률이 어떻게 가능할까? 원리는 단순하다. 수익형 부동산은 원래 거래가 잘 되지 않는다. 주거용 부동산은 생활하는데 반드시 있어야 할 필수 상품이지만, 수익형 부동산은 돈을 벌기 위한 수단으로 사용되는 상품이기 때문이다. 수익형 부동산을 반드시 사야한다는 말은 아니다. 따라서 불황이 오면, 아무리 좋은 수익률을 내는 수익형 부동산이라도 매수

자를 구하기 힘들어진다. 바로 이점을 노려야 한다. 충분히 낮은 가격에 매수해 3~5년 동안만 수익금을 잘 관리하면 된다.