부동산 투자의 정석 - 김원철(재건축 투자의 정석)

02 재건축 투자의 정석

 

•  재건축 부동산이야 말로 투자자들이 꼭 관심을 가져야 할 대상이다. 왜 그럴까?

 

•   첫째, 새 아파트는 영원한 투자 키워드다. 아무리 부동산 시장 경기가 나빠진다고 해도 새 아파트에 대한 사람들의 선호도는 달라지지 않는다. 재가발은 재건축에 비해 주민 합의에 이르는 과정이 상당히 지나고 그렇게 되는 데 오랜 기간이 소요된다. 그러니 답은 재건축뿐이다.

 

•   둘재, 분양권 투자에 비해 초과 수익을 얻기 쉽다. 사실, 분양권은 부동산 활황장에서 수익을 내기 가장 좋은 대상이다. 새 아파트라는 영원 불변의 키워드를 가지고 있는 데다 투자 금액이 적기 때문이다. 다만 분양권은 우선, 당첨되기가 쉽지않다. 이런 분양권에 비해서 재건축은 수익을 얻기까지 기다려야 한다는 것과 불확실성 때문에 저평가되는 일이 종종 발생한다. 또 매수에 제한이 없다. 택지공급의 다른 대안이 없으므로 재건축은 반드시 시행될 수 밖에 없다. 

 

 정석1 남은 용적률이 많은 재건출을 노려라

• 일반적으로 재건축을 투자하려고 할 때 가장 많이 듣게 되는 단어는 '지분'이다. 지분이 많다 혹은 적다는 물론'무상지분율'이라는 단어도 자주 쓰인다.
• 무상지분율이란 소유주가 갖고 있는 대지지분의 몇 %까지를 무상으로 받을 수 있느냐 하는 것이다. 예를들어, 대지지분이 30㎡이고 무상지분율이 150%라면, 건축면적 45㎡까지 무상으로 받을 수 있게 된다.(30㎡x150%=45㎡)  다만 이 경우 소유자가 84㎡의 아파트를 받고 싶다면 그 차액만큼을 조합원 분양가로 내면된다.                        (84㎡-45㎡=39㎡, 추가분담금=39㎡/3.3058x평당 조합원 분양가)
• 그렇다면 이것이 좋은 투자인지 아닌지는 무엇으로 판단할 수 있을까? 최초 자산이 매수한 부동산 가격에 추가분담금을 더한 금액을 향후 형성될 분동산 가격과 비교해 수익률을 계산해보면 된다. 이를 따져봤을 때 이득이라 보이면 계속 보유하고, 아니라고 보이면 매도하면 되는 것이다.

 

  계산법
  1.  최초 매입 금액 + 추가분담금 + 무위험 이자수익률 < 향후 형성될 시세
     → 추가분담금을 부담하면서 계속 보유
  2. 최초 매입 금액 + 추가분담금 + 무위험 이자수익률 >= 향후 형성될 시세
     → 매도

 

하지만 또 다른 변수들이 존재하기 때문에 향후 형성될 부동산 시세를 정확하게 예측하기 힘들다. 따라서 투자적 판단이 필요한 것이다.

 일반적으로 시장에서는 현재 가격을 기준으로 삼아 향후 형성될 시세를 계산한다. 그리고 부동산의 매매가격은 그보다 낮은 가격에 형성된다. 무위험 수익을 감한하기 때문이다. 즉 새로운 아파트에 입주할 때까지의 이자비용을 감안해야 하므로 매매가격은 향후 입주 시 형성될 것으로 보이는 시세의 약85~90% 선으로 보는 것이 일반적이다.

 예를들어보자. 현재 재건축이 예정된 D 아파트의 일반적인 매매가격은 약 5억원이다. 전용 84㎡ 재건축 아파트가 입주 시점인 4년 후에 형성될 것으로 예상되는 금액이 8억원이고, 현재 전용 84㎡를 분양받을 권리가 있는 조합원의 추가분담금이 2억 원이다.(매매가격 5억원 + 추가분담금 2억원 + 무위험 이자수익률 = 향후 형성될 금액 8억원).

 

 재건축이 완료되어 시점에도 두가지 선택을 할 수 있다.

 

본인이 입주할 경우, 전세를 임대놓을 경우

 

 또 하나의 변수는 무상지분율이다. 무상지분율은 원래 시공사들이 그 사업장의 수익성을 분석한 후 수익에 따라 자신들이 가져갈 몫을 제하고, 수익금 중 얼마를 조합원들에게 돌려줄 것인지 계산해 뽑은 비율이다. 일반적으로 시공사들이 재건축 사업을 최종 수주하기 전에 계산해서 조합원들에게 제시하고, 조합은 그중 가장 높은 무상지분율을 제시한 건설사를 시공사로 선택한다. 문제는 제시한 무상지분율에 따라 시공사로 선정되었음에도 불구하고 여러 가지 이면 계약에 의해 그 비율이 변동되곤 한다는 것이다.

  무상지분율이라는 것이 이렇게 막 바뀔수 있는 것일까? 사업장마다 어떤 특약 조항을 넣엇느냐에 따라 변동될 수 있다는 것이 문제다. 아무리 확정됐다고 해도 '어떠어떠한 일이 발생하면 변경될 수 있다'라는 특약 조항 하나만 있어도 변경될 수 있다. 하지만 무상지분율이라는게 시도 때도 없이 바뀌는 것은 아니다. 무성보다 무상지분율이 어떻게 산출되는지 그 핵심을 알아두는 것이 더욱 중요하다.

  무상지분율 산출되는 방식
   총 수입(총 분양수입) - 총 지출비용(공사비) = 개발이익(순이익)
   개발이익 / 3.3㎡당 분양가 = 개발이익 평수(전체 무상지분 면적)
   무상지분율 = 개발이익 평수 / 대지면적 x 100

위 공식을 전혀 몰라도 상관없다. 공식대로 투자자가 산출한 무상지분율은 큰 의미가 없다. 핵심은 무상지분율이 나오는 배경이다. 무상지분율이 높게 나올 수 있는 방법은 두가지다. 하나는 일반 분양분이 많은 경우고, 또 하나는 분양가가 높은경우다.(이 외 한가지 더 잇다면 공사비가 줄어드는 것인데, 공사비는 일반적으로 비슷하며 설령 다르다고 해도 투자자가 판단할 수 있는 영역이 아니다.)

  투자자가 봐야 하는것은 바로 이부분이다. 투자하려는 재건축 아파트가 일반 분양분이 많이 나올 수 있는 단지인지, 또 높은 분양가를 매길 수 있는 단지인지 살피는 것이 핵심 포인트 인것이다. 그럼 일반 분양분이 많이 나올 수 있는 단지란 어떤 단지 일까?

  사람들이 재건축에대해 상식적으로 대지지분이 큰 아파트를 골라야 한다는 것이다. 물론 중요하다. 그러나 더 중요한 것은 용도다. 즉 해당 지역이 제1종 주거지역인지, 혹은 제 2종주거지역인지, 제3종 주거지역인지 하는 것이 더 중요하다.

  또 다른 하는 실제로 투자 가치가 높은 재건축 아파트를 고르려면 남은 용적률을 봐야한다. 제2종 주거지역에 대지지분이 30㎡인 아파트가 용적률 150%로 지어져 있다면, 남은 용적률은 50%다.(제2종 주거지역은 용적률 200%까지 가능하하다.) 반면 제3종 주거지역 대지지분 25㎡인 아파트가 280%로 지어져 있다면, 남은 용적률은 20%밖에 되지 않는다.

 결론은 용적률이 남아야 일반 분양을 할 수 있고, 그 일반 분양이 많으면 많을수록 무상지분율이 높아지므로 재건축 소유자(조합원)에게도 이익이 되는 것이다.

 재건축 사업방식은 크게 지분제와 도급제로 나뉘는데, 지분제는 시공사와 조합이 서로 지분을 나눠 가진다는 의미이며, 현실적으로 사업의 주체는 시공사가 되고 조합은 감시 감독하는 역할만 한다. 도급제 란 조합이 주체가 되고 시공사는 단순히 건설만 하는 방식을 말하다. 따라서 모든 수익과 위험은 모두 조합원이 떠안는다.

 

 정석2 높은 가격에 일반 분양을 할 수 있는 곳을 택하라

일반분양분의 양은 남은 용적률, 일반 분양분의 가격은 아파트가 건추되는 지역의 가치에 좌우된다.

일반분양분이 많지 않다고 해도 아파트를 높은 가격에 판매할 수 있는 지역이라면 수익이 올라가기 때문에 무상지분율도 함께 올라간다. 또한 높은 분양가라는 것이 지역에만 영향을 받는게 아니라, 당연히 시점에도 영향을 받는다. 재건축 투자할 시남은 용적률(양저 문제)과 높은 분양가(질적 문제) 그리고 시점을 고려해서 투자 대상을 골라야 한다.

 

 정석 3 용적률 상향 가능성이 큰 곳을 골라라

용적률은 실제적인 재건축 허가권자인 지자체가 이 범위 내에서 자체적으로 정하게 되어 있는데, 서울의 대게 250% 선이다. 일반적으로 용적률을 높게 받으려면 기부채납(국가 또는 지방자치단체가 무상으로 재산을 받아들이는 것)을 해야한다. 다만 기부채납을 하려면 그만큼 토지를 내놓아야 하므로 실제로 기부채납을 하고 용적률을 더 높게 받는 것이 나은지 그렇지 않은지 계산해봐야 한다.

 첫째, 조망권이 있는 곳일 경우다. 쉽게 말해서 땅을 일부 내주는대신 그만큼 주택이 위로 더 올라갈수 있는데, 건물이 높아질수록 메리트가 있는 건 조망권이 나오는 지역일 때다.

 둘째, 톹합재건축이 가능한 곳일 경우다. 통합재건축이란 단지가 다른 둘 이상의 단지가 하나의 단지로 뭉쳐서 재격ㄴ축을 진행하게 되은 것을뜻한다. 일단 아파트 단지는 클수록 좋다.

  팁을 하나 주자면, 통합재건축이 될 가능성이 있는지 없는지를 따질때 다음을 기억하라. 한개의 단지로서 규모가 좀작은데(500세대 이하)옆의 단지와 합칠 경우 1,000세대 이상의 규모가 되며, 두 단지가 지어진 연수가 비슷하다면 가능성이 있다.

 

 정석4 재건축이 순차적으로 진행될 지역에 주목하라

투자 가치가 있는 재건축 물건을 고들때는 재건축할 가능성이 있는 아파트들이 몰려 있는 지역에 주목해야 한다. 재건축이 순차적으로 이어지는 지역은 서로 시너지 효과를 내며 시세 상승의 불을 당길 가능성이 크다.

 

 정석5 무조건 가격이 저점일 때 잡아라

 가격이 저렴할 때 사는 전략이 모든 투자 대상에 적용되는 말은 결코 아니다. 이 말이 진리가 되려면 그 투자 대상이 장기적으로 성장할 가능성이 크고 조정 기간이 단기간에 그칠게 확실하다는 전제 조건이 있어야 한다. 그런 의미에서 재건축은 이러한 조건을 갖췄다고 할 수 있다.

   만약 매수하고 싶은 재건축 물건에 대한 인기가 너무 뜨거운 상태라면 과감하게 돌아설 줄 알아야 한다. 그럼 얼마만큼 가격이 떨어져야 싼 때인가? 이를 정확하게 말할 수는 없다. 그동안 지속적인 침체기를 보냈다가 상승을 막 시작했다면 조금이라도 가격이 저렴할 때 사야 하고, 가격이 상당 기간 올라온 상황이라면 가격이 조금 내려왔다고 해도 충분한 기간이 지나 더 저렴해질 때까지 기다려서 사야한다.

 

 

 

 TIP 

  재거축, 역발상으로 접근하라

   재건축이 잘 진행되고 있는 현장이라고 해도 입주 때까지는 상당한 시간이 걸리게 마련이다. 다만 이렇게 기다려야 할 시간을 너무 악몽처럼 여길 필요는없다. 시간이 걸린다고 해도 재건축은 그 투자성이 점점 노출됨에 따라 꾸준히 가격이 오르기 때문이다.

   다만 역발상으로 접근해보자 역발상을 투자할 때 얻을 수 있는 장점은, 당장은 아니더라도 향후 큰 수익을 누릴 수 있다는 것이다. 그래서 역발상 투자의 팁으로, 재건축 이야기가 나오고 있지 않지만 대지지분이 높고 임대수익률 수준이 은행이자보다 높은 단지를 추천한다.

   재건축 이야기가 나오지 않는 곳

   이런 투자처를 찾는 건 저렴하기 때문이다. 지건축 이야기가 나오기 시작하면 일단 가격이 껑충 뛴다. 그러니 당장은 재건축 이야기가 없는 곳이어야 한다. 다만 재건축 이야기가 나오고 있지 않아도 이왕이면 연식이 오래된 아파트여야 한다. 앞으로 재건축하기까지 20년 이상 기다려야 한다면 이 역시 큰 의미가 없다. 개인적으로 재건축 연합이 5년 이내인 아파트 , 즉, 지은 지25년이 된 아파트 정도가 적합하다고 생각한다.

 

  대지지분이 높은 곳

보톹 15층짜리 아파트의 경우 대지지분은 분양 면적 대비 50% 정도 수준이다. 34평형 아파트라면 대지지분이 15평 정도 되는 게 일반적이다. 따라서 이 수준을 감안할 때 이보다 대지지분이 훨씬 크다면 대지지분이 높은 아파트라고 보면 된다. 

 

 임대수익률이 은행이자보다 높은곳

재건축은 시간과의 싸움이다. 아주 높은 수익이 나온다고 해도 그 수익이 20년 후에나 발생한다면 의미가 없다. 재건축처럼 주민들의 합의를 거친 뒤 이뤄지는 개방의 경우 예상치 못한 변수로 진행이 상당 기간 지연될 수 있다. 게다가 애초에 재건축 이야기가 없던 물건을 매수한 경우라면 아예 각오를 해야 한다. 그런데 이러한 아파트에 임대수익률이 꽤 높다면 어떨까?