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일상생활 기록하기/01. 독서29

부동산 투자의 정석 - 김원철(재건축 투자의 정석) 02 재건축 투자의 정석 재건축 부동산이야 말로 투자자들이 꼭 관심을 가져야 할 대상이다. 왜 그럴까? 첫째, 새 아파트는 영원한 투자 키워드다. 아무리 부동산 시장 경기가 나빠진다고 해도 새 아파트에 대한 사람들의 선호도는 달라지지 않는다. 재가발은 재건축에 비해 주민 합의에 이르는 과정이 상당히 지나고 그렇게 되는 데 오랜 기간이 소요된다. 그러니 답은 재건축뿐이다. 둘재, 분양권 투자에 비해 초과 수익을 얻기 쉽다. 사실, 분양권은 부동산 활황장에서 수익을 내기 가장 좋은 대상이다. 새 아파트라는 영원 불변의 키워드를 가지고 있는 데다 투자 금액이 적기 때문이다. 다만 분양권은 우선, 당첨되기가 쉽지않다. 이런 분양권에 비해서 재건축은 수익을 얻기까지 기다려야 한다는 것과 불확실성 때문에 저평가되는.. 2021. 9. 5.
부동산 투자의 정석 - 김원철(아파트 투자의 정석) 5장 대상별 투자의 정석 : 궁합에 맞는 대상 찾아 풍요로운 삶 누리기 01 아파트 투자의 정석 우리나라를 '아파트 공화국'이라고 부른다. 새로운 주거형태가 탄생하더라도 그것이 아파트만큼 투자 가치를 가지게 될 거라고는 생각하지 않는다. 투자 가치라는 건 수요는 풍부한데 상대적으로 물건의 공급이 제한적일 때 생기는 것이다. 그렇게 본다면 아파트를 대체할 만한 다른 주겅형태가 나오리라고 기대하기 힘들다. 결론적으로 우리는 새로운 주거형태가 탄생하여 그것이 투자 가치를 갖게 되기를 기대할 것이 아니라, 공급은 제한적임에도 보다 수요가 많이 몰릴 것으로 보이는 아파트를 찾아내 그것에 투자해야 한다. 보다 가치 있는 투자 대상을 고르는 것이야말로 투자의 정석이기 때문이다. 정석 1 대단지 아파트를 골라라 투자 .. 2021. 9. 4.
부동산 투자의 정석 - 김원철(고수의 눈에 들어오는 물건들) 03 고수의 눈에 들어오는 문건들 전세가율이 90~95%선에 육박한 주거용 부동산 이런물건들이 있을까? 있다. 이 물건이 평생 돈이라는 열매르 맺는 나무가 되어 주기 때문이다. 전세 보증금 상승분으로 원금을 회수한다는 건 부동산의 매매가도 상승한다는 뜻이지만, 이는 신경도 쓰지 않는다. 당장의 매매가 상승보다는 그 부동산이 평생 돈 맺는 나무가 될 것이냐 아니냐가 더 중요하기 때문이다. 전사가율이 90~95% 선에 육박하는 부동산이라고 무조건 좋은 투자처로 봐서는 안된다는 것이다. 평생에 걸쳐 내게 돈이라는 열매를 가져다주려면, 반드시 이 나무에 '성장성'이 있어야 한다. 즉, 이 부동산이 꾸준히 전세 보증금 상승이 일어날 가능성이 있는 물건이지 살펴야 한다. 이런 물건들을 비교적 쉽게 찾을 수 있으나 .. 2021. 9. 4.
부동산 투자의 정석 - 김원철(투자의 때를 알려주는 신호들) 02 투자의 때를 알려주는 신호들 몇년간 부동산 시장을 꾸준히 주시하고 있다가 다음과 같은 일들이 벌어진다면 이렇게 해석하라. 부동산 가격이 거의 바닥이고 곧 멀지 않아 상승으로 돌아설 것이라고, 그리고 비로소 때가 왔다고. 부동산 불황기가 3년 이상 지났다. 부동산 경기가 나빠진 지 3년정도가 지나면 불황이 끝난다는 의미가 아니다. 불황이 언제까지 정확히 예측할수는 없다. 다만 부동산 불황기가 3년간 지속되면 웨만한 투자자들은 모두 나가 떨어진다. 또 웬만큼 버티던 매도자들 역시 지칠 대로 지친다. 이렇게 되면 매도자들은 결국 가격을 낮춰서라도 물건을 내놓을 수 밖에 없다. 미분양 물량이 사상 최대로 증가한다. 미분양은 악성 미분양과 비악성 미분양으로 나뉜다. 악성 미분양 물건이란 사람들이 입주한 뒤에.. 2021. 9. 4.
부동산 투자의 정석 - 김원철(부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다) 4장 투자 고수의 정석 : 2년 만에 평생 열매 맺는 머니트리 만들기 부동산 투자계에서 고수란 어떤 이들일까? 한마디로 '먹고 들어가는 투자'를 하는 사람들이다. 사실 고수가 되는 길이 그렇게 험난한 것만은 아니다. 하지만 다음 두 가지만은 반드시 해야 한다. 첫째, 투자의 때를 기다려야 한다. 둘째, 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다.(여기서 공부는 너무 당연한 것이다.) 고수가 되는방법은 열심히 공부하고, 배우고, 훈련도 해야 하지만 투자분야에서 고수가 되는 방법에서 중요한 부분은 '인내하는 것'이다. 이제부터 고수가 된 사람들을 한번 분석해보고 그들이 어떻게 그 자리에 오를 수 있었는지, 그들은 무엇에 관심을 두고 투자하는지 구체적으로 알아보자. 01 부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다 전설적이.. 2021. 9. 4.
부동산 투자의 정석 - 김원철(부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드) 03. 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드 NEW 부동산 시장에서 영원한 이기 테마중 하나는'새'아파트이다. 시장이 아무리 변화를 거듭한다고 해도 새 아파트는 싫어할 사람이 있을까? 그러니 '신규 아파트', '새 주거시설'이라는 키워드는 늘 염두에 둬야 한다. 자, 그럼 이 키워드를 토대로 구체적으로 무엇을 살펴봐야 할까? 우선, 대표적으로 재건축을 봐야한다. 재가발 역시 새 아파트가 되는 과정이긴 하지만, 재개발보다는 재건축이 좀 더 리스크가 작다. 재개발은 해당 주민들의 자산가치가 각가 다르게 형성되어 있다 보니 합의와 사업 진행 과정에 매우 오랜 시간이 걸리는 경우가 다반사다. 또 이를 정확히 예측할 수 없다는 것도 리스크다. 그에 비해 재건축은 아무리 복잡해도 아파트의 평형이.. 2021. 9. 4.
부동산 투자의 정석 -김원철(핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유들) 02. 핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유들 첫째, 핵심이 무엇인지 모른다 핵심 부동산이란 오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르는 대상, 장기적으로 볼 때 무조건 평균보다 높은 상승률을 보이는 대상, 어떠한 위기에도 크게 폭학하지 않고 빠르게 회복하는 대상을 의미한다. 우선 핵심의 개념조차 모르기 때문일 가능성이 크다. 그저 인터넷이나 얼론매체 등에서 나오는 정보들을 무차별적으로 받아들이다 보면 핵심부동산에 대해 더욱 알기 힘들어진다. 그나마 임장을 다니면서 파악하는게 좀 더 나은 방법인데, 핵심에 대한 정확한 개념도 파악하지 못한 채 임장을 다니면 그것 또한 위험하다. 둘째, 핵심 부동산을 매수하기 힘들어 옆의 것을 산다. 대부분의 사람들이 부동산 투자에 관심을 갖는 시기가 부동산 활황기이다.. 2021. 9. 4.
부동산 투자의 정석 - 김원철(부동산 활황, 생각보다 길지 않다) 3장 탁월한 투자자의 정석 : 핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기 01 부동산 활황, 생각보다 길지 않다. 정말 그렇다. 부동산 활황기는 그리 오래가지 않는다. 앞서 언급했듯 대부분의 사람들이 부동산 시장에 관심을 기울이는 시점은 이미 부동산 가격이 한참 오른 후다 첫째, 성패의 관건은 핵심이다. 중요한 건 핵심에 집중하는 것이다. 부동산 투자가 지금도 유효할 것임은 틀림 없지만 과거에 비해 부동산 투자 환경이 훨씬 어려워진건 사실이다. 흔히 말하는 '사두기만 하면 집값이 착착오르던 시대는 끝났다'는 말에 나 역시 동의한다. 이는 이제 더 이상 부동산 시장에서 광범위한 상승이 일어나지는 않을 거란 이야기다. 핵심 부동산이란 무엇인가? 어떠한 상황이 오더라도 꼭 오를 수 밖에 없는 부동산이다. 핵심 부동.. 2021. 9. 3.
부동산 투자의 정석 - 김원철(투자는 진화하고 발전해야 한다) 05. 투자는 진화하고 발전해야 한다 첫째, 전세 보증금 상승분으로 수익형 부동산을 매입한다. 만약 발생하는 현금흐름이 1억 원이라면, 수익률 5%가 보장되는 수익형 부동산 1채만 매입해도 연간 500만 원을 벌 수 있다. 그런데 이게 끝이 아니다. 매년 추가로 다시 투자할 수 있으니 5년만 이렇게 부동산을 매입할 경우, 매년 2,500만 원이라는 현금흐름을 창출할 수 있다. 물론, 이 과정에서 대출을 활용한다면 수익률은 더욱 올라갈 것이다. (10%의 수익을 낸다면 연간 5,000만 원이 된다.) 따라서 본인이 원하는 현금흐름 수준이 어느 정도인지 판단해서 전세 보증금 상승분을 수익으로 취하는 방식의 부동산 매입을 어느 선에서 멈출지 계산하라. 이때 전세 보증금이라는 것은 원칙적으로 부채에 해당된다는 .. 2021. 9. 3.
부동산 투자의 정석 - 김원철(성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법) 04 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법 첫째, 부동산 시장의 전망은 결정적일 때 틀린다. 첫째는, 특정분야에 대한 전문가들의 의견이 일치하지 않는 경우가 대다수라는 것이다. 그러니 그 어떤 전망을 듣게 돼도 선택은 결국 투자자의 몫으로 남게 된다. 결국 투자자 입장에서는 어떤 것에도 확실을 갖지 못하게 된다. 여전히 헷갈리는 것이다. 이렇다 보니 그들의 전망을 실전에서 활용하기 대단히 힘들어진다. 두번째 문제는, 전망은 기본적으로 지금의 중심으로 예측하는 것이므로 변곡점을 전혀 예상할 수 없고 특히 시장의 흐름이 바뀌는 결정적인 순가에서 늘 어긋나게 되게 된다는 것이다. 사실은 이러한 결정적인 변곡점을 맞히는 것이 전망을 하는 이유이고 이르 ㄹ맞혀야 투자자들에게 도움이 되는 건데, 정작 각종 전.. 2021. 9. 3.
부동산 투자의 정석- 김원철(단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?) 첫째, 부동산 활황기에는 더 높은 수익처에 눈길이 간다. 둘째, 부동산 불황기에는 확신이 사라진다. 셋째, 젠세 보증금 상승분으로 회수된 자금을 허투루 쓴다. 넷째, 4년이상 부동산 시장에 관심을 갖는 건 쉽지 않다. 투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달리 생각을 해야한다. 전세보증금 상승분으로 재투자를 하는 방법을 보라. 그저 1년에 1채씩 매입하는 것이다. 1년에 1채의 부동산을 마련하기 위해 1년 내내 공부를 하기는 쉽지안핟. 1~2년 정도는 할수 있어도 3~4년째가 되면 언제 그랬느냐는 듯이 무심해지기 쉽다. 일반 투자자들을 너무 뜨겁거나 너무 차갑다. 전세 레버리지 투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 7년 이후부터다. 그 기간 동안 관심을 꾸준히 갖느냐 아니냐에 일반 투자.. 2021. 9. 3.
무리 짓는 본능을 극복하는데 도움이 되는 2가지 지표(CAPE) CAPE란? 'cyclically Adjusted Price-earnings Ratio'의 약자다. 경기조정한 P/E비율이란 뜻으로, 일종의 주가수익률 PER 지수인데, 물가조절한 실질 주가를 물가조절한 실질 10년간 평균 이익으로 나누면 CAPE값을 얻을 수 있다. 링크 : Shiller PE Ratio (multpl.com) Shiller PE Ratio Current Shiller PE Ratio: 39.07 -0.05 (-0.12%) 11:05 AM EDT, Tue Aug 31 www.multpl.com 부동산 관련해서 실러가 만든지표는 S&P/Case-Shiller Index 링크: S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index (CSUSHPINSA) | .. 2021. 9. 1.
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